杭州大厦，为什么能卖掉那么多奢侈品

　　造化弄人。楼金炎想来感慨，上世纪90年代，杭城“十大商场”经过岁月淘漉，大都关门、“转业”或“改嫁”，踪迹难觅。

　　楼金炎他更没想到，当年接手这家连年亏损、“十大商场”排行“小九”的百货店，有朝一日竟被自己缔造成一个日净利过百万，国际顶尖品牌“密度”雄冠海内的“商业巨舰”。

　　“最近几年，杭州大厦有限公司（以下简称杭州大厦）光刷卡手续费每年就是4000万，全国第一。”其实，这个时候，作为杭州大厦董事长兼总经理，他心里比谁都不含糊，这艘自己亲手掌舵的“商业巨舰”已经驶到江宽水阔。

　　月圆“Z”字曲线

　　9月25日，杭州大厦C座“坤和店”盖头揭开。

　　至此，杭州大厦以“Z”字商业曲线，完成从单店到“城”的华丽变身，升级版的高端消费购物城将增至18万平方米，业态集聚再度提升。

　　挂在楼金炎办公室的“Z”字构图，清晰勾勒了杭州大厦“城时代”骨架：A座女性顶级饰品，与B座综合奢侈品并排平行，后拓展D座华浙店最流行的品牌；C座高档家用，由跨街天桥相连接，互为犄角，店多拢市，形成完美的“‘Z’字黄金岸线”。

　　杭州旅游集团向本报介绍，其属下杭州大厦是一家集购物、住宿、餐饮、旅游等多项经营功能为一体的综合性服务企业。1988年，与澳门南光（集团）有限公司合资成立杭州大厦有限公司。

　　这是杭州大厦第六次起跳。“金四季”大厦“晋”城被业界称评：“完整，完美”。抢在国庆黄金周前最后一个周末开城庆典，给长假来杭城赏景“血拼”的人们预置了想象空间。

　　而偏偏是在中秋月圆的时刻，C座“坤和店”开门纳客，在楼金炎的谈话中构成另一种完满：“这标志着杭州大厦购物城已经成就‘品牌概念店+主题潮流公园’，初步导入杭州市政府在武林中央商务区打造杭州‘中环’的战略计划。”

　　这位集军人、学者与商人阅历于一身的大厦掌门人毫不掩饰自己的“商业攻略”，1998年，他所坐的这个地方对面还是新天龙商场，后来被自己兼并。“也是从那时起，杭州大厦走上了不断扩张的道路。”10年的光阴，杭州大厦演绎了一个完美的“造城”故事，未来的目标，将比肩日本六木新城、韩国乐天世界等超级奢侈品购物城。

　　江南富，最富是杭州

　　一部手机11.8万元，买不买？

　　戴着眼镜的女士看了几分钟，很利索地刷了卡，将这部手机放入了手提包。B座柜台，标价近百万的钻石手表，此刻，正围着一群人挑试。

　　变身购物城的杭州大厦，集中了世界最高端品牌，天价商品“汇聚一堂”。ABCD四座像4个小型的Shopping Mall来自世界各地的190个品牌齐集于此，除了40个国际知名品牌，还有许多是设计师手工品牌。

　　在大厦里，你可以买到兰蔻、SK-Ⅱ、雅诗兰黛、宝格丽等顶尖化妆品，也可以买到Stone Island、The Jeans Bar等潮流服饰品牌，还可以买到D&G、DKNY等国际品牌饰物及SPEEDO、鄂尔多斯高档家居和最低售价就要10万元的冰箱；当然，LV、DIOR等世界奢侈品牌绝少不了。据大厦相关人士介绍，目前，杭州大厦品牌多达6.5万种。

　　“中央电视台采访时问，‘把什么高端产品都引进来，不怕卖不出去吗？’我回答，‘在浙江杭州，不怕有卖不出的产品，只要是好的商品，到了就没有了。’”楼金炎接受本报记者采访时踌躇满志。

　　他告诉记者，杭州消费能力很强。上月推出的60套别墅，两小时全部卖完，平均几千万元一套。“我们大厦也如此，100多万元的手表，刚摆上柜台就卖完了，更贵一点的珠宝也会遭遇抢购。两三百万元的宾利汽车到了之后就卖掉了。”

　　“奢侈品店就是，卖给一个人的商品，赚一千个人的钱。”楼金炎直陈自己的商业秘籍。

单店“只身领跑”

　　早年仅仅是为了推销杭州土特产开始的杭州大厦（原名杭州工业大厦），到现在成为高端百货的代名词。

　　楼金炎告诉本报：“身处二线城市的杭州大厦，在全国来说，连续6年单店销售、利润和纳税都是第一，超过同属‘前三甲’的国际大都市北京的王府井和上海的第一八佰伴。”

　　看似广告的“对白”，蕴藏着巨量豪情。

　　据杭州大厦有限公司党委副书记胡益民介绍，杭州大厦连续16年实现销售额利润两位数增长，单位均效和净资产收益率为全国各大百货公司翘楚。其员工月收入一般五六千元，化妆品柜台多的有一两万元，当属全国最高；同时，大厦净资产的回报率为65％，整个效益不错。去年缴税是3亿元，今年可能要有3.5亿元，利润要超过4亿多元。

　　“去年，（杭州）大厦兰蔻全球单柜销量第一；OMIGA全亚洲第一，年销量8000多万元。”9月15日，杭州大厦有限公司常务副总经理兼购物中心总经理童民强接受本报采访时透露。

　　“一年利润可造两幢原样的杭州大厦，仅大厦下属的一个小旅行社，每天业务额包下一架飞机绰绰有余。”楼金炎毫不隐讳，“很多国际同行说我们是‘中国最赚钱的百货公司’。”

　　“其实，全国百货大楼布置都一样。寻找新思路很重要。在美国考察3个月后，我认识到要走‘中高端’路线。我相信，外延扩张势必催动未来盈利提升。事实证明，我对了。” 楼金炎笑着说。

　　他介绍，2000年开始，杭州大厦所有中层干部都有了港澳通行证。杭州大厦是纳税大户，浙江省只有几家试点，总经理批了之后就可以出境。“动员他们去香港‘开眼界’，把好经验学回来，比如D座大厦，样子和香港的商厦差不多。”

“帝国”的疆界

　　不过，在楼金炎的“造城计划”中，似乎吃掉武林广场才是终极目标。60万平方米的购物城，才是他心中真正的“奢侈品帝国”。

　　“杭州市政府搞城市综合体，杭州大厦也准备搞综合体。分3步走，现在第一步已经走完，购物城诞生；第二步是，围绕在建地铁，把地铁周围建成高规格商场；最后一步，周围大楼再造，整个购物城将达到60万平方米，吃喝玩乐，一应俱全。”楼金炎说，“这样，才是我构想中的大厦购物帝国。”楼金炎和他的团队高层表述如出一辙。

　　事实上，完成擘画的“三大步”，杭州大厦购物城这艘商业巨舰才能成为真正的商业“航母”。

　　楼金炎算得很精细：“仅仅4个店不能算是城，只有把武林门这块全部给弄起来才算是城，现在只是第一期工程，包括地铁进来之后，几期工程加起来才是这样的。具体操作是，地铁我们造，商铺建成之后我们用。我们占55％-65％的股份，地铁占40％-45％的股份。”

　　但他没能给出后面两期的时间表。因为“拆迁困难是一个不好把握的因素”。杭州大厦与恒隆、万象的根本区别在于，先规划再发展，“我们是在后期改造中实施，老城区改造耗资巨大。”

　　“所以我们现在要立足武林广场，将杭州大厦做强做大，在此基础上发展房地产等行业。绍兴、诸暨、台州、义乌等地，都已有以杭州大厦的名义开的店，我们派人去管理。先把本埠做强做大是必须的策略。”

　　“华润万象城马上要开，各方面如地段都比我们好。现在4个商场连起来，原因之一是要充分挖掘一下旁边的资源，应对未来的竞争。”杭州大厦宾馆副总经理余晓翔冷眼观潮。

　　事实上，此次大厦开城。不仅完成了自身的全面升级，也引惹同业的关注。

　　记者获悉，挺立湖滨商圈的杭州解百，日前已经敲定“本土征战”的未来蓝图，计划用3-5年的时间，所属门店将与天桥连接，共同构建集购物、餐饮、娱乐等配套为一体的大型尖端购物另一帝国，经营面积可达10多万平方米，其势紧逼杭州大厦。

　　据消息人士透露，同在“天堂”杭州的银泰也在进行着“肥身”的动作。

　　一个城市，3个商业巨擘“面对面”，未演已烈。而钱江新城迅速崛起的24万平方米体量的万象城更是虎视眈眈，状态凶猛。

　　有业内估算，杭州大厦、解百和银泰“三大巨头”的行动将使杭州的百货商业面积陡增，3到5年内，至少比目前增长两倍。如果算上万象城等新商场，数字还将大大增加。竞争烈度将大大高于全国。

　　“以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，这就是民间所谓的‘商圈’。与上海的南京路、淮海路、徐家汇等类似。那么，杭州大厦、银泰、解百谁能争取商圈中的‘核心’是关键。”9月22日，华东理工大学商学院阎海峰博士接受本报采访时表示，“据我了解，目前，杭州有黄龙商圈、湖滨商圈，还有四季青服装特色街，这个城市未来的商业硝烟不会很弱，而身处武林商圈的杭州大厦似乎更具优势。”

危机“潜伏”时机

　　近日，法国奢侈品牌“大鳄”爱马仕（Hermes）公布的本年度中期财报显示，其皮制品和马具上半年销量增长了28％，并计划在中国建立全球第四个“爱马仕之家”。为什么在全球经济低迷的时刻，爱马仕却逆势上扬？

　　无独有偶，杭州大厦在金融危机尚未结束的时刻，挥戈购物城，难道奢侈品独有危机“免疫”？

　　“对于奢侈品，最大的危机也是最好的机遇，今年大厦和去年打平，利润略微上升就足够说明问题。”楼金炎没有回避这个诘问，“2003年，SARS危机，香港是重灾区，国内顾客不能到香港购买奢侈品，借此机会兰蔻、SK-Ⅱ、雅诗兰黛、宝格丽等世界品牌被引进到杭州大厦。”

　　“据我所知，当年这个行业不亏损的只有杭州大厦。从这个例子，我有理由说，经济危机其实就是时机，10年前，杭州大厦并购新天龙，就是在大商场进入萧条期动的手，如果没有那次果断，抓住了机会，杭州大厦就不会有今天。”楼金炎分析说。

　　他很清醒，尽管杭州大厦销售值得一提，LV销售甚至超过了恒隆广场。手表、化妆品、女装都是全国第一位。但是，最长久的“危机”恰恰是中国企业缺乏品牌意识，一直疲命于“代加工”，“没有知识产权才危险”。

　　浙江省委常委、杭州市委书记王国平接受采访时这样评价：“杭州大厦商贸旅游综合体是一个‘金点子’。最大的特点是利用存量资源建设商贸旅游综合体，充分发挥了‘黄金地段’的‘黄金效益’。”

　　此前，《福布斯》中文版以中国大陆661座城市市场规模和潜力权重为研究对象，曾弄出个商业城市排名：杭州位居内地三甲之首位，列北京、上海之前。

　　而武林广场却是西湖岸边最具心理认同和群体记忆的场所，“武林门外鱼担儿”，杭州大厦正好在人头攒动、繁华阜盛的武林广场“圈内”。

　　“扼运河喉要”，武林广场位于世界闻名的京杭大运河的终点，而杭州城市的兴起、发展、繁荣都依赖于运河。

　　有意思的是，中国最大的实体商业单店杭州大厦和虚拟第一名的淘宝网，都出现在美丽的西子湖畔。所谓“一实一虚”隐含深厚。

　　为什么引领商业新时代的总是杭州？杭州大厦较早学习港澳经验，但为什么如今纯港资的连卡佛，30个一线品牌，清一色香港人管理，最后还是“败走杭城”？

　　“杭州商业有40个管理部门，都要一点点沟通，上到政府部门，下到街道阿姨（红袖章管卫生的）。这点，他们就会水土不服。”楼金炎一语道破。

　　杭州市副市长张建庭接受采访时表示，作为2008年被评为中国最具投资价值CBD的中央商务区，武林商圈将在今后的5－10年内被打造成为杭州市乃至浙江省的金融、商贸、商务、文化和休闲等现代服务业高地。

　　“杭州大厦、坤和中心、西湖文化广场各自承担着商贸、金融、文化、休闲等功能，逆势挺进，功力纵深。”张建庭说。

曾经“十大”今安在

　　潮起潮落。

　　上世纪80年代初，美丽杭城，有点模样的商场只有两家：解百和小吕宋。小吕宋以经营百货，特别是女士内衣为特色。如今，小吕宋的老字号挂牌仍旧立在解放路上，但是已经退出了百货业，转而成了经营运动时尚用品的专营店。仅剩下1楼的400多平方米店面，2楼租给了手机零售商，三四楼的仓库则租给了健美中心。

　　随着改革开放的发展，上世纪90年代起，杭州大商场渐渐多了起来，老底子杭州人的“大商场”也正是在那个时候兴起：解百、百货大楼、杭州大厦、国大、工联大厦、天工艺苑、景福百货、二轻大厦、新天龙商厦和供销大厦。

　　这也就是业界所称的“杭城十大商场”。

　　上世纪90年代中后期，大商场进入萧条期。除了杭州大厦、解百等大型商场活力涌动，其余的均是命运多舛。

　　1992年12月开业的新天龙商厦，1998年被杭州大厦兼并，成为杭州大厦B座。

　　二轻大厦1996年亮出一年365天，天天平价酬宾的旗号。现在已经淡出百货行业。

　　曾名列“十大商场”第四的杭州供销大厦，位于解放路官巷口附近，曾改成了白天鹅超市。如今已经成了新开元大酒店，再也没法找到它的踪迹。

　　而名噪一时的景福百货曾是城北最大的百货大楼，但由于经营不善，2005年关门歇业。重新开业后变身成为品牌折扣店。但同样是因为经营不善，景福百货4年前关门歇业，留下了这幢6层、约1.4万平方米的空楼。它的新东家表示，这里会建一个跨区域性的休闲商业中心，也就是说景福百货可能将彻底退出历史舞台。

　　工联大厦，2002年退出百货业转做市场，今年由于配合地铁建设而全面停业，于2009年5月30日正式谢幕。

　　天工艺苑更是几起几落，1994年1月遭遇火灾，经过两年的重建，于1996年重新开张。可能是因为先前的火灾导致商场大伤元气，开张后的天工艺苑难振先前繁华，并再次于2001年关门。经历了几年的债务重组，据最新消息，今年9月21日，天工艺苑再次重新开业。12层修葺一新的新天工艺苑，目标锁定“生活艺术主题型商场”，几百件国家级工艺美术品国内首次亮相。 edit