美美百货京沪关店 传统百货危机折射商业地产疲软

　　令人好奇的是,这家店好像一直很安静,是什么人在惠顾这个号称“贵族商店”的百货公司一直令人猜测。位于京城CBD的北京美美百货,像是一座神秘而空荡的城堡。在这个拥有108米奢侈品走廊的新店中,偌大的一层空间,仅拥有8家店铺,空旷而冷清。

　　然而就是这样一个进驻金地中心不到14个月的美美百货,竟似一夜之间凭空消失,只剩下了各大品牌店紧闭的玻璃门,还有橱窗上尚未撕去的让人心动的打折标签。美美怎么了……

　　美美百货京沪关店

　　自从2009年底开始,在北京CBD金地中心美美百货那个挑空30米的豪华中庭里,竟意外地摆出了花车打折,像是要追赶元旦行情,除了空荡荡的大厅和极少的人流,竟有了些许市井气。

　　但令人诧异的是,在2009年的最后一天,这个在2008年10月才进驻的美美百货竟然关门大吉。而跟它一起静静谢幕的,还有上海淮海路的美美百货。

　　事实上,从2009年初开始,美美在西安、天津等地相继撤出。而北京西单美美也于2009年3月关门。至2010年元旦京沪两地美美关闭,其在内地只有长沙、成都、沈阳、重庆、乌鲁木齐这五个城市还在营业。美美,这个在一线城市活跃的高端奢侈品百货,已经沦为二、三线城市品牌。

　　据记者从美美百货母公司香港华镫集团上海分公司一工作人员处了解到,华镫集团在北京的办事处已经撤出。“上海美美关门主要是大时代广场不再与美美百货签约了。”该人士表示。而对于美美是不是会换个地点开业,她表示不知情。

　　成立于1994年的美美百货是香港华镫集团的四大顶极商业品牌之一。隶属于九龙仓集团。2005年,美美百货进京。第一个项目落户在西单商圈,力争在京西打造高端百货。

　　这家位于西单首都时代广场的门店,一开始就遇到了选址的尴尬。西单商圈内多是中高档消费百货店,美美作为高档奢侈品店,这种定位上的差异,使得西单美美一直门庭冷落。

　　2008年金地美美开业,其与该商圈内的另一家奢侈品百货新光天地相差不过数百米。然而其命运却迥然不同。

　　虽然同处于CBD商圈,但美美百货的品牌积聚规模不如新光天地,另外美美百货自身营销策划的活动似乎也很少。“高端奢侈品本来有固定的消费人群,如果在品牌积聚能力和营销策划上均不能有所突破,那么很难竞争过其它对手。”北京商业经济学会秘书长赖阳说。

　　二房东模式遭排挤

　　美美百货的撤出,意味着更多的是一种经营模式的衰落。

　　像美美百货这样的从传统中走出的高端商业品牌,普遍采用的是招商、联营、代销甚至柜台出租为主的“二房东”经营方式。在1999年外资一线品牌大举入主中国市场时,百货公司代理可以说是最稳妥的一种方式——它可以帮助品牌处理财务、牌照、税务登记、装潢等一系列的麻烦事。

　　随着2004年12月中国零售业市场向外资开放,一些国外的顶级品牌纷纷在国内设立自己的旗舰店。自此之后,包括美美百货在内,“二房东”模式的传统百货公司,不再成为受青睐的对象。

　　对此,一线国际品牌的代销商早早就感受到了来自市场的变化。一位品牌代销商向《华夏时报》记者透露,由于商场对入驻品牌代为统一收银,因此百货商场与商家结算和支付需要一定的时间,这无疑使得商家的应收账款周转率偏低,成本增加。同时,百货公司常常作为“二房东”对入驻品牌收取高租金,这也让一些品牌号召力强劲的一线品牌觉得难以接受。

　　于是,这些国际知名品牌率先提出了“抗议”,要求更优惠的入驻条件,否则就选择另立门户,直接控制终端渠道,不用受百货商场的干扰摆布。“现在,这些国际品牌的要求越来越苛刻了。”上述品牌代销商告诉记者。

　　“这些具有良好店铺管理能力的一线品牌直接入驻大型商场,减少了百货这个环节,节约了成本。而商场也可以直接向这些打算开店的品牌直接要价。”商务部市场运行调控专家洪涛说。这或许是百货作为一种业态遭到排挤的主要原因。

　　与此同时,如大悦城、燕莎MALL、东方广场等提供购物、餐饮、院线等“一站式”服务的商业综合体项目却如火如荼地不断开设新店,让传统百货公司丧失了大部分年轻的消费群。

　　更为糟糕的是,商业物业的持有者似乎也对入驻的百货公司表示不满。中国商业地产联盟副秘书长王永平告诉《华夏时报》记者,目前随着土地成本不断走高,商业地产的租金也需要上浮,因此很多商业物业在调查中发现,百货公司的经营能力远不及国际品牌的直营店和作为商业综合体的购物中心,因此对希望入驻的百货商场也表示出谨慎的态度。

　　因此,“二房东”经营模式下,百货商场的生存空间似乎所剩无几。

　　商业地产暗淡挤压传统百货

　　“换句话说,商业地产目前的疲软状况在一定程度上也成为了百货商场遭’排挤’的原因。”王永平副秘书长表示,商业地产放弃百货公司也是迫于经营压力。

　　以西单美美百货所处的首都时代广场为例。据了解,九龙仓在美美百货撤出首都时代广场后,以总价人民币27.08亿元将首都时代广场售予北京华融基础设施投资有限责任公司,总建筑面积为12万平方米。按照这一地段附近的商业物业租金平均在每月700元/平米。粗略地计算,在满租的情况下,九龙仓需要用近3年的时间才能赚足27.08亿元,卖出比租赁能带来更快的现金流。

　　根据有关的数据显示,金融危机后,首都时代广场美美百货的店面空置率已经到了9％左右,这使美美百货的经营难以支撑,这就不难解释首都时代广场的东家九龙仓对租金和入驻率进行重新考虑的原因。

　　而事实上,有媒体报道称,上海美美百货撤出上海时代广场,便是出自于九龙仓集团对租金的考虑——让美美退出,尽快寻找更有客户群的商户取而代之赚取租金。

　　对于北京CBD商圈内的商业物业来说,形势则更为严峻。第一太平戴维斯最新数据显示,2009年CBD的平均空置率为28.6％,这也导致了CBD地区租金同比下跌20.6％,为租金降幅最大的区域市场。事实上,公开资料显示,美美百货所在的金地中心A座空置率达30％左右,金地中心B座更是接近60％。

　　这种态势仍将受到商业地产新生代的挑战。据第一太平戴维斯估计,北京目前仍有超过30家中高端购物中心在建或在计划中。2010年,将有175.2万平方米中高端零售面积入市,商业地产项目将会毫无疑问地在获得满意的入驻率上面临巨大的竞争压力。

　　尽管如此,岁末年初,国企、民企和海外资本还是掀起了“抄底商业地产”的风浪,凯德置地、英国零售巨头TESCO、宝龙地产、大连万达,以及之前以住宅见长的万科、绿地、保利地产等均投身抄底大军。据业内保守估计,涉及资本至少在1000亿元以上。

　　但是,美美还是走了。留下的是新老商业地产持有者继续为了租金和入驻率搏杀。当然,这无疑是对这些抄底者的最大考验。