写字楼空间需求强劲 新零售品牌介入

　　——2007年天津商业房地产市场呈现全新变化

　　随着第四季度的结束，回顾2007年全年天津的房地产市场表现，仲量联行天津分公司董事总经理何迈可(Michael Hart)12月20日表示：“新零售品牌的出现，以及跨国公司对写字楼空间的需求，表明天津对各个公司在中国的实施战略正发挥日益重要的地位。”

　　商铺市场

　　预计天津商铺市场将持续受到天津经济蓬勃发展以及居民收入不断增长的推动。自2003年以来，天津市的零售额年度增长率一直保持在14%以上。2007年底，天津商铺市场的有效租金为357.75元人民币/平方米/月，较去年同期上涨25%。

　　新开业商铺

　　2007年，新竣工项目已使天津商铺市场的格局发生改观。位于小白楼地区的海信广场于2007年第二季度正式开业。该项目是一个多层大型购物中心，因吸引了包括古琦、卡地亚和欧米茄在内的众多国际奢侈品牌而受到广泛关注。此外，由新加坡力宝集团(Lippo Group)经营的乐宾百货已于今年11月开业，建筑面积达100,000平方米，从而进一步增强了滨江道和南京路在天津商铺市场中的领先地位。据报道，力宝集团为此项目总投资达5亿元人民币。目前由美美百货进驻的天津国际大厦已完成升级改造，增加了Max Mara和Tommy Hilfiger等品牌，从而使其以高档购物中心的定位重新进入市场。预计一些新建项目的完工时间会从2008年延迟至2009年，但这些项目也即将开始积极地进行预租。这些项目包括和记黄浦项目和津门等，从而将为市场提供大量优质商铺空间。现有的商铺项目为保持竞争力和吸引力正在进行升级改造。伊都锦商厦由利福国际购买，今年8月份停业重新装修，预计将在2008年重新开业。津汇购物中心2008年初将对其地下楼层进行改造装修，以便与在商场其他楼层引进的新品牌步调保持一直。

　　高档住宅市场

　　2007年，天津住宅市场开始出现类似于一线城市住宅市场的特征，即售价快速攀升、绝对价格较高的特征。天津的高档住宅物业大部分位于和平、河西和南开区。仲量联行研究部分析师邹路指出：“2007年第四季度，天津高档住宅的平均售价较去年同期上涨了45.87%，达到13,712元人民币/平方米。”

　　天津这个新兴市场以前由本地和国内开发商所主导。随着越来越多的境外投资者和开发商的进入，天津房地产市场逐步出现了诸多变化，优质住宅项目的开发开始兴起，高档公寓的宣传力度更大。目前主要买家仍来自于当地居民，作为自用、改善住房条件或者投资的需要。不过这些高档住宅也开始面向外地的居民进行发售。

　　预计在未来几年内，天津高档住宅的售价仍将持续上扬，市场需求强劲以及中心城区土地供应稀缺是其主要支撑因素。未来的买家将主要关注住宅的质量以及开发商的信誉度，而地段则是次要的考虑因素。

　　甲级写字楼租金和空置率

　　2007年第四季度，天津甲级写字楼租金同比增长了7.75%，涨至176.81元人民币/平方米/月。今年甲级写字楼的主要需求来自于金融、船运、物流以及房地产行业的公司。到2007年底，甲级写字楼的空置率达到27.22% 。鉴于大量租约是在2007年第四季度签署的，一旦这些签约的公司完成搬迁，预计今后几个季度内的季度吸纳量将出现大幅增长。

　　甲级写字楼市场

　　2007年初，天津甲级写字楼的空间供应极其有限。2007年6月开业的津汇写字楼二期，印证了市场需求的强劲程度。2007年底，该项目约有50%的空间已被寻求优质写字楼空间的跨国公司所租用。其新租户还包括服务式办公室——德事商务服务有限公司(TEC)，表明今后中小型服务型公司对优质写字楼的需求将较为强劲。德事商务(TEC)目前已在北京和上海分别开设了两个和三个办公室，其在天津开设的首个办公室将在2008年3月开业。其它一些大的租户还包括奥雅纳、华侨银行和依水国际贸易等。根据仲量联行的研究显示，本年度津汇一期和二期以及天津国际大厦的租赁交易中，25%的是新租，61%的是搬迁，其余的为扩租。日本、欧洲和北美跨国公司在优质写字楼市场中表现最为活跃。随着和记黄浦项目和北京金融街项目将于2010年竣工，大量新增空间将投入市场，未来几年内天津优质写字楼的供应状况将受到重点关注。这两个项目将引入新的建筑质量标准，办公环境也得到改善，如标准层面积加大、室内净高增加，采光更好等，但是也会考验市场的需求程度。

　　工业地产市场

　　2007年，天津物流仓储空间新增供应大幅增长，共有340,600平方米的仓储空间投入市场。目前，天津绝大部分的仓储空间位于天津经济开发区、天津港保税区、空港工业园区和东疆保税港区。鉴于东疆港保税区位于港口地区，并且享有诸多优惠政策，预计该地区未来将受到投资者的关注。不过，由于该地区属于新兴地区，尚有待进一步开发。2007年工业地产市场的大宗租赁交易包括：丰田物流服务公司租赁了位于天津经济技术开发区的普洛斯泰达物流园中5,000平方米的仓库；天津美泰实业发展有限公司租用了丰树天津东疆港口物流加工区内9,700平方米的仓库；德迅物流在位于北辰经济开发区宏鹏工业园内租赁了6,030平方米的仓储空间，该项交易由仲量联行促成。

　　投资

　　2007年11月，东方海外房产集团购买了天津小白楼地区最大的一栋烂尾楼，从而成为天津中心城区本年度最大的一项投资交易。招商局集团和天津港合作，介入天津东疆港的物流地产开发。此外，松日集团在12月宣布，计划在天津西青区开发一个大规模综合项目。

　　2007年总结及2008年展望

　　回顾2007年全年，天津商业地产市场出现了一些全新的发展趋势。写字楼租赁需求强劲，预计2008年来自欧洲的公司对写字楼空间将有强劲的需求。零售商对天津市场充满信心，2008年每季度预计都将有众多新的零售品牌进军天津。港口投资将使天津物流设施跃上一个新的台阶，2007年，大部分投资商的重点在于开发新的物流空间，而2008年将有一些投资商购买建成的物流设施。鉴于土地供应日益稀缺，一些开发商正购买停建项目，用于新的商业开发。预计2008年将有更多新的外资公司进军天津市场，开发新的综合项目。

　　“2008年，随着天津正在开发的新项目的增多，租户需求将更为强劲，期望值也将更高。天津正在向一线房地产市场的目标迈进。”何迈可表示。