华润置地千亿高调布局深圳6大项目 负债率高位运行

华润置地首次官方宣告，成为深圳最大的综合型房地产发展商。华润置地总经理吴向东、深圳公司总经理孔小凯、华润置地深圳区域六大项目负责人与媒体见面。包括深圳华润中心、深圳湾综合发展项目、大涌旧村整体改造项目、湖贝旧村整体改造项目、银湖蓝山、小径湾，总占地超300万平方米，总建面积1000万。

“深圳一直是华润置地重要的战略基地，是华润置地出发的地方，也是投入最多的地方，未来公司将进一步向深圳集聚更多优势资源。”华润置地总经理吴向东表示。

　　随着华润集团未来将“迁都深圳”以及与当地政府多方面的合作，华润置地在开展业务方面也受益匪浅。但与此同时，超过千亿的投资、庞大的旧改建设以及资金吞噬严重的商业部分，将对华润置地的资金链提出严峻的考验。

　　深圳大棋局

　　早在2008年，华润集团就决定将深圳作为集团的后方基地和管理总部，并与深圳市政府签订了一系列涉及总部经济、体育产业、商贸金融、城市更新等多方面的合作协议。深圳政府方面也表示，深圳将为华润集团创造更优的国际化环境，提供更低的综合成本和更高效的政府服务。

　　在这种良好的合作氛围下，作为华润集团地产旗舰的华润置地自然在这盘大棋局中占尽先机，势头迅猛。

　　本次高调亮相的深圳华润中心、华润深圳湾综合发展项目、华润大涌旧村整体改造项目、华润湖贝旧村整体改造项目、华润银湖蓝山、华润小径湾这6大项目即是华润置地在母公司荫蔽下的丰硕果实。

　　在这些项目中，有3个项目的建筑面积达到甚至超过了200万平方米，分别为大涌旧村整体改造项目、湖贝旧村整体改造项目以及华润小径湾，其中，大涌旧村整体改造项目是广东省迄今为止最大的城市更新项目，建筑面积达到280万平方米。

　　华润置地中报显示，截至8月12日，公司新增土地储备89.3万平方米，总土地储备达2818.3万平方米，在建投资物业土地储备达455.77万平方米。不过，在土地储备一栏中，此次高调示人的深圳6大项目却并未出现其中。

　　据华润置地内部人士透露，如果算上惠州160万平方米的土地储备和深圳地区因为审批问题未能亮相的如下李朗项目的话，华润置地大深圳区域的土地储备将超过1000万平方米，相当于财务报表中总土地储备的35%。

　　分析人士指出，深圳将成为华润置地历史上投资额及开工面积最为集中的一个区域，这意味着公司的战略中心已经南移，也很好地配合了华润集团的深圳深度合作计划。

　　高位运行

　　事实上，华润置地对项目的强烈觅求不止在于深圳周边，借道旧改加速华南布局已经成为华润置地的重要发展策略。

　　上述华润置地内部人士透露，华润置地刚在汕头获得了一个旧改项目，但并未对外公布，而广州也正在洽谈一个旧改项目。

　　随着近两年销售方面的畅旺，华润置地的扩张之心更加昭然若揭，速度也越来越快。近两三年来，华润置地依靠母公司华润集团的“孵化战略”急速扩张地产业务，多次从母公司收购旗下的优质地产项目。

　　今年华润置地更是频频略地，先后斥资数十亿元在成都、武汉、温州、西安大肆收购土地。

　　如此的扩张态势，势必要有更多的资金投入，除了各地拿地所需的土地出让金外，华润置地仅在华南区域开工的6大项目，投入资金就将达到1000亿元，因此外界对其如此大投入下的财务风险也颇为关注。

　　截至2012年6月30日，华润置地综合借贷约为657.05亿港元，现金及银行结存折合约197.84亿港元，净有息负债股东权益比率为66.3%，现金及银行结存近198亿港元，但一年内到期的银行借贷也同样高达185亿港元。

　　全国遍地开花的商业地产开工和运营量，持续的土地市场出手，加上现有项目的资金投入，华润置地无疑需要更加强大的资金来支持。考虑到华润置地激进的策略，德意志银行等外资投行预计，公司未来一段时间负债率水平很难降下来。

　　实际上，华润置地今年以来高频率的融资也能折射出其资金压力与需求。从今年年初至今，华润置地已至少7次通过银行贷款的形式取得近百亿港元的融资。显然，这种高密度融资仍将在未来一段时间内持续。