鞋服潮牌云集的大悦城，仅靠10个购物中心去年收租31亿！

大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”）近日发布2019年年报，报告期内，公司实现营业收入337.87亿元，较上年同期增加52%；净利润37.05亿元，较上年同期增加4%，归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，较上年同期增加15%；基本每股收益0.61元，较上年同期增加15%；加权平均净资产收益率14.69%，较上年增加0.72个百分点，各项指标均较去年同期有显著增长。

报告期内，大悦城实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元（操盘口径为618.54亿元），投资物业和相关服务实现收入51.44亿元，较上年同期（追调后）增加17.43%。

报告期内，大悦城主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理，实现主营业务收入合计337.87亿元，其中：

住宅类项目（包含权益类项目）实现结算面积96.59万平米，结算收入282.78亿元，商品房销售及一级土地开发业务收入同比增加主要是公司本年达到结算收入条件商品房资源同比增加所致。

投资物业及相关服务收入51.44亿元，同比增加17.43%，主要是本年持有型项目运营效率提升，租金单价增加相应收入增加。

酒店经营收入8.42亿元，与上年同期相比增加14.87%。物业及其他管理收入：大悦城本年物业及其他管理收入6.92亿元，同比增加40.77%，主要本年物业管理面积增加，相应收入增加。

报告期末，大悦城持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市，购物中心可出租面积共计86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元，此外，大悦城还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。

同时，大悦城着力提升商业运营能力，拓展商业管理辐射范围及规模。除已经开业的13家购物中心（含管理输出项目）、5处写字楼及多个酒店、产业地产项目外，2019年在建拟建的购物中心项目还有12个，覆盖中国大部分一二线核心城市。

2019年，大悦城通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力，销售额、客流等运营指标有较大幅度提升，9月7日，公司自创“大悦疯抢节”迎来第八届消费狂欢，单日销售破2.36亿元，同比增长19.8%；共有234家品牌商户成为当日全国销冠，771家品牌商户跻身当日全省/全城销冠；会员消费占比超50%，青年消费占比突破76%。

在巩固提升大悦城品牌影响力基础上，大悦城聚焦品质中产，定位区域型时尚生活中心，深入推进“大悦春风里”产品线在北京、苏州等城市落地，确保实现高品质呈现。大悦春风里聚焦品质中产，定位区域型时尚生活中心，随着第二条产品线的开启，大悦城品牌更加多元，两条产品线将共同促进品牌价值和规模的快速提升。同时，公司还在积极推动存量商业的收并购及管理输出工作，在长沙、南京、广州、成都、重庆等地深入推进目标项目。

2020年，在购物中心业态方面，大悦城首个大悦春风里项目将正式落地，公司将打造具有春风里特色的自有IP管理体系，强化产品体验感，确保第二产品线璀璨亮相。

2020年，大悦城将继续轻重并举，大力发展管理输出与收并购项目，力争通过合资开发、大悦城城并购改造基金、管理输出等多种方式新获取2座以上大悦城。

 

长城证券分析师陈智旭表示，大悦城控股的大悦城项目总可出租面积呈稳健上升趋势，考虑到公司已规划商业地产项目将在未来2-5年内相继落成，公司总可出租面积将在未来继续提高，出租率方面看，7个已长期运营大悦城平均出租率自2015年起始终维持高位，受益于总可出租面积上升及出租率平稳，大悦城租金收入稳定上升，2019年上半年，大悦城租金收入18.68亿元，同比增长27.6%，而项目平均租金自2013年以来亦呈稳步上涨趋势，其中西单大悦城目前每平方米月租金1273元，远超其他项目。

观察来看，大悦城城市综合体的主要目标客群为18-35岁新兴中产人群，为了更好迎合当代年轻人消费需求，大悦城积极探索“体验式消费”将潮流文化与传统商业模式结合制造用户粘性，目前已开业的大悦城均配置有独具特色的主题街区，其提供的时尚感与话题性对年轻消费群体起到引流作用，为大悦城持续吸引人气，除主题街区外，大悦城注重与时下潮流IP进行合作，不断以主体IP活动作为客流导入通道，话题营销效果显著。

华创证券研究员袁豪认为，大悦城的三大优势造就了在商业运营方面的能力，一是卡位核心资产，客流辐射力优异。大悦城项目基本位于一二线核心区位、辐射全市，成熟项目日均客流6.5-7万人次、业内领先；二是租金稳定增长，核心驱动力来自购买力提升和面积扩张；三是招商与操盘力极强，深耕会员经济、大数据系统锦上添花，343招商品牌分类机制确保大悦城标准化复制，创意街区+IP展览的体验经济圈定客流与消费，深耕会员潜力、刺激消费频率，大数据系统支撑精细化运营。

袁豪介绍，目前全国大悦城会员数量已累计超过350万人，公司坚持深耕会员经济，通过会员的高频消费带动商户销售额增长，从而提升回报率，以大悦城自有IP“大悦疯抢节”为例，2018年4月21日，九城联动单日实现销售额1.56亿元，提袋率达74%；其中会员消费额达7695万元、占比达49%；活动期间，新增会员1.6万余人。其中，朝阳大悦城会员销售突破1400万元，烟台大悦城会员消费占比突破77.4%。

此外，得益于多年沉淀的优秀运营经验与忠实消费者，大悦城在大数据信息采集方面也走在业内前沿，大悦城用数据给消费者“画像”，包括性别、工作、收入、到访频次、购物喜好等，形成体验平台积累交互信息。这些信息再被整理成顾客标签，应用进精准营销活动中。

目前，大悦城积极扩大商业布局，拓展商业版图。未来三年计划开业大悦城购物中心6个，总建筑面积预计289万平米，购物中心建面合计约93万平米。拟开业大悦春风里购物中心4个，总建筑面积及购物中心建面分别为104万平米及52万平米。