痛失中国内地消费者，海港城去年零售额大跌23%

受访港旅客人数暴跌和本地消费欲望低迷影响，海港城商场第四季度租金收入下跌12%零售商们迎来史上最冷清的圣诞和春节假期，被视为香港奢侈品消费风向标的海港城深陷泥潭。

据时尚商业快讯，海港城母公司九龙仓置业周四公布截至去年12月底止全年业绩，集团整体收入同比下跌3%至160.43亿港元，营业利润无增长录得127.11亿港元，基础净利润减少3%至97.71亿港元，股东应占利润大跌78%至39.28亿港元。报告强调，业绩下滑主要受集团下半年营业额分成租金断崖式下跌影响，降幅分别达49%和78%。

图为九龙仓置业2019年主要业绩数据

期内，核心的海港城总收入和营业利润均下跌2%，分别为115.77亿港元和94.47亿港元。受访港游客人数暴跌和本地消费欲望低迷影响，海港城商场第四季度租金收入下跌12%，商场收入和营业利润均下跌1%，分别为74.52亿港元和66.15亿港元，全年商户零售销售额也大跌23%，出租率则维持在97%。

海港城一直是九龙仓置业的主要业绩增长引擎，占地面积为208万平方尺约合23万平方米，拥有逾450间商店，除Louis Vuitton、Chanel、Gucci、Moncler等主要奢侈品牌外，还拥有约60间饭店及1间电影院，是中国内地游客在香港观光购物首选的高端商场。2018年，海港城零售销售额同比大涨24%至370亿港元，创历史新高，平均每日销售额超过1亿港元。

九龙仓置业旗下位于铜锣湾的时代广场表现也不甚理想，去年整体收入下跌3%至27.61亿港元，营业利润减少2%至24.23亿港元，其中商家全年销售额大跌19%，营业盈利则减少3%至17.74亿港元，整体商场出租率为97%。由于客流量锐减，租金依旧高企，与九龙仓置业协商失败的奢侈品牌Louis Vuitton早前宣布其在时代广场的门店将于租期到期后关闭。

与此同时，位于黄大仙的荷里活广场也受消费情绪疲弱影响，收入下跌3%至5.52 亿港元，营业利润下跌3%至4.15亿港元，出租率为96%。集团旗下的酒店业务也遭到重创，三间位于广东道的酒店总收入达跌22%至11.56亿港元，营业利润大跌47%至2.5亿港元，于2018年8月开业的尼依格罗品牌旗下酒店The Murray入住率也显著下跌，多个预订的宴会和餐饮项目被取消。

不过业界对于海港城等高端商场业绩的急转直下并不意外。香港零售管理协会主席谢邱安仪早前坦言，从去年下半年开始，访港旅客人数就不断下滑，对消费活动造成严重干扰，再加上肺炎疫情的双重打击，2020年农历新年是香港零售业最糟糕的时期。

据香港官方统计数据，今年1月临时估计零售销货价值大跌21.4%至378亿元，已连续12个月下跌，其中珠宝首饰、钟表、药物及化妆品成为重灾区，同比分别大跌41.6%及32.3%。相关负责人还透露，受疫情影响，2月访港旅游业几乎停顿，对消费活动造成严重干扰，零售业环境更为严峻。

香港零售管理协会主席谢邱安仪早前坦言，2020年农历新年是香港零售业最糟糕的时期

为减缓商户压力，九龙仓置业决定把租金减半的举措延长至3月，除海港城外，获得减租的还包括铜锣湾时代广场及黄大仙荷里活广场。鉴于新冠肺炎在全球的扩散，九龙仓置业预计其零售和酒店业务会继续受到影响，随着今年经济放缓，写字楼的出租率和租金水平也将承受更大压力。

无独有偶，旗下拥有K11等高端商场的新世界百货在截至2019年12月31日的6个月内收入同比大跌24.8%至13.6亿港元，净利润则大涨58.8%至1.42亿港元。集团表示，净利润的增长主要得益于成本控制得宜，以及采用新会计准则令租金支出入账减少。截至报告期末，集团共经营31家百货店及购物中心，总楼面面积约为125.2万平方米。

新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚表示，鉴于肺炎疫情影响已经超过2003年的SARS，各行业均出现连锁反应，决定在3月继续为商户提供帮助及减租。他还透露，集团于去年7月就已推出相关措施，不仅宽减商户11月和12月租金，还派发价值超过1000万元现金的消费券刺激商场人流。

值得关注的是，与海港城等香港高端商场低迷形成鲜明对比的是中国内地购物商场的蓬勃发展。据联商网与商业地产志（CRR）联合发布的2019内地商场报告，随着国内奢侈品消费者回流到中国内地，北京SKP 2019年总销售额达到153亿元，连续十年蝉联全国单体商场业绩第一。

此前有消息透露，2019年11月的周年庆北京SKP的单日销售额就超过10亿元，英国建筑师事务所Sybarite与GlobalData发布的2019年调研报告则显示，北京SKP是仅次于英国Harrods百货的全球坪效第二的高端百货。2019年销售额超过百亿的商场还有北京国贸商城销售额117亿元、南京德基广场销售额近122.4亿元、杭州大厦销售额超105亿元。
不过需要警惕的是，中国内地的奢侈品消费也陷入停滞，Ralph Lauren、Burberry和Salvatore Ferragamo甚至Gucci母公司开云集团的奢侈品牌均从1月底开始被迫暂时关停大部分门店，部分商场内店铺的营业时间则被缩短。

欧洲投资银行在最新报告中预计，随着新冠肺炎疫情的扩散，全球奢侈品销售额将在第一季度平均下降8%，其中被视为核心动力的中国市场将大跌40%。由意大利奢侈品公司协会Altagamma联合波士顿咨询集团和投资公司Bernstein对28位CEO和CFO进行的调查估计，今年该行业的销售额可能损失300亿欧元至400亿欧元至3090亿欧元。

或许是嗅到了陡增的市场风险，九龙仓置业大股东会德丰日前宣布在上市37年后将私有化，吴光正及其家族将用九龙仓置业和九龙仓的股份进行置换，并支付81.5亿港元现金。
交易完成后，会德丰将会退市，吴光正家族将会拥有会德丰100%股份，同时还分别拥有九龙仓及九龙仓置业的48%及42.3%权益。会德丰原有的股东将会变成九龙仓及九龙仓置业的股东。

2017年，九龙仓集团拆分九龙仓置业，前者主要在中国内地从事地产发展及投资、其它香港物业及于香港和内地的非地产业务，后者则主要负责在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资。会德丰集团主要在香港从事地产发展，以及透过会德丰地产在新加坡从事地产投资及发展。

瑞银分析师指出，会德丰的退市将会对九龙仓集团及九龙仓置业造成短期的负面影响。星展则认为私有化并没有改善九龙仓、九龙仓置业与会德丰之间的业务重叠问题，所以不排除未来系内会有其他重组动作。

截至周五收盘，九龙仓置业股价大跌3.15%至35.4港元，市值约为1075亿港元。