一、二线城市成“重灾区”，华东购物中心客流波动如何？

本文为系列报告第一篇《疫情下，一线城市购物中心客流波动图谱》。后续将持续发布二线、三四线城市购物中心客流波动图谱，敬请期待。

报告核心导读

一、全国疫情地图及购物中心客流波动情况

全国疫情地图：除湖北省外，深圳、北京、广州、上海、重庆、长沙、温州等一二线城市成“重灾区”；

全国购物中心客流波动：一二线城市客流骤减，三四线城市相对“稳守”；

客流下降明显与疫情严重城市对比：一线城市“全军覆没”，二三四线城市重合度低；

各线级城市商业复苏研判（短期/中长期）。

二、一线城市客流波动分析

整体客流波动：1月日均客流平均下滑23%以上；深圳购物中心客流波动幅度较大；

不同级别商圈mall：区域商圈、成熟商圈冲击较小；

不同档次mall：奢侈品消费低迷，高档mall很“受伤”；

不同体量mall：小体量mall（3-5万㎡）受疫情影响较小；

不同开业年限mall：开业3年内新mall客流波动幅度大。

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全国不同线级城市疫情地图及

购物中心客流波动情况

全国城市疫情地图

截至2月12日12:00， 全国确诊病例超过100例的41个城市中，除湖北省外，人口流入更强的一二线城市成“重灾区”，较三四线城市疫情更严重。

一线城市中，深圳确诊病例最多，达386例，北京、广州、上海分别确诊352、323、306例。

二线城市中，武汉、重庆、温州、长沙、南昌、杭州、宁波、合肥、郑州、成都、哈尔滨、天津、西安确诊100例以上。

三四线城市中，疫情较严重城市主要分布在临近湖北的信阳、南阳、驻马店、蚌埠、阜阳、岳阳等。

各线级城市购物中心客流波动情况

从2019年11月-2020年1月购物中心客流波动情况来看，基于圣诞节及元旦营销节点，全国城市购物中心2019年12月较11月日均客流均有所上升。

随着疫情逐渐爆发蔓延，全国购物中心在1月下旬接连调整营业时间、商铺暂停营业，1月日均客流均呈现双位数跌幅。

其中，一线、二线城市购物中心受影响程度尤为明显，1月日均客流环比平均下降分别24.89%、20.77%，一二线城市存量项目较多而消费分散、居民对疫情重视程度更高、线上购物更为便利或是导致购物中心在疫情期间“人迹罕至”的因素。

三四线城市购物中心受疫情影响程度相对较小，1月日均客流环比平均下降11.03%。即便在疫情爆发下，购物中心仍是保障基本消费需求的重要场所，且在疫情蔓延前期确诊病例较少的三四线城市，居民欢度春节的热情仍较高涨。

客流下降明显与疫情严重城市重合度分析

2020年1月，全国一二三四线购物中心日均客流整体平均下降17.27%。其中，一线城市购物中心客流受当地疫情情况影响最大，二线城市次之，三线城市购物中心客流下滑与当地疫情严重程度相关性不大。

从客流下降幅度大于平均值的城市与疫情严重城市（确诊人数100以上）对比来看：

一线城市重合度100%，4个一线城市均处于平均值以上；

二线城市中有9个疫情严重城市购物中心客流降幅居于平均值以上，分别为武汉、杭州、长沙、郑州、南昌、成都、合肥、宁波、西安；

三四线城市中，则仅有台州1个疫情严重城市购物中心客流下降幅度略高于平均值。

各线级城市商业复苏研判

短期（3-6个月）而言，从目前疫情严重（确诊病例100以上）的城市来看，一线城市存量压力较大，二线城市2020年拟开业项目数量较多，三四线城市存量及增量项目都较少。受疫情影响，2020年上半年全国开业率均堪忧，将面临断崖式下滑，部分城市空置率将高走；社区型购物中心相对市中心型、区域/超区域型，受到疫情的冲击较小。

中长期（6个月以上）而言，一二线城市存量及增量虽承压较大，但其商业氛围相对成熟，疫情结束后消费市场重现生机，下半年购物中心开业情况和销售业绩有望明显回升；疫情期间，购物中心纷纷探索线上购物、直播等新形式，新商业模式有望持续应用到购物中心的未来增长中，而对于新零售尝试较缓慢的三四线城市，商业复苏压力或相对更大。

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一线城市购物中心客流波动分析

1月外来人口返乡加疫情影响，日均客流平均下降24.89%

整体来看，一线城市购物中心客流波动明显，12月在各大消费节点的吸引下，日均客流平均上升2.61%，而受疫情影响1月日均客流平均下降24.89%。居民线下消费意愿与外部环境紧密相关，1月客流的大幅下滑也与外来人口陆续返乡有一定相关性。

深圳外来常住人口占比高，受疫情影响较大，1月购物中心日均客流平均下滑26.03%

四个一线城市购物中心12月日均客流均有2%以上增长，而1月日均客流下降均超过23%。

其中，深圳购物中心日均客流下滑幅度（26.03%）最高，截至2月12日12:00，深圳确诊病例386例，为一线城市中最高，涉及225个小区及场所。

广东为1月23日最早启动重大突发公共卫生事件一级响应的省份之一，深圳也是广东省内较早公布确诊病例轨迹的城市之一，因此深圳居民对疫情重视度较高，出门消费意愿低迷。此外，深圳外来常住人口占比高达65.1%，春节返乡潮也成为购物中心客流下滑因素之一。

区域商圈成集中消费触点，客流波动较小

从市级/区域商圈购物中心客流波动情况来看：1月份，疫情赶上春节返乡潮，一线城市市级商圈、区域商圈的客流量都呈现大幅度下降，市级商圈客流下滑幅度大于区域商圈。

一方面，春节假期，办公楼聚集的市级商圈人流量锐减；另一方面，由于疫情的影响，人们出行受限，位于城市繁华地段，辐射全市消费者的市级商圈客流量骤减，1月日均客流量环比下降26.2%。相对之下，区域商圈成为集中消费触点，客流下降幅度相对较小。

配套齐全、居民集聚的成熟商圈受冲击较小

从成熟/新兴商圈购物中心客流波动情况来看：相较于新兴商圈，成熟商圈日均客流下降幅度小。成熟商圈资源配套齐全，是居民生活的集聚区，疫情影响长距离出行，但对于近距离出行影响较小，因此成熟商圈比新兴商圈受影响程度相对小。

北京区域商圈、广州市级商圈客流波动幅度较小

从四大城市市级/区域商圈购物中心客流波动情况来看：上海市级商圈和区域商圈客流波动幅度最大，其次是深圳；北京区域商圈、广州市级商圈客流波动幅度较小。

上海成熟商圈、广州新兴商圈受影响程度较大

从四大城市成熟/新兴商圈购物中心客流波动情况来看：上海成熟商圈、广州新兴商圈波动幅度最大，北京成熟商圈、新兴商圈客流波动幅度均较小。

北京三里屯商圈客流波动幅度大

从具体商圈来看，北京的三里屯商圈、太阳宫商圈、燕莎商圈，广州的琶洲商圈以及深圳的华强北商圈，客流都呈现“跳崖式”波动。

从周围环境来看，这五个商圈所辐射的半径5公里之内的范围，都分布有确诊患者停留点，广州琶洲商圈和深圳华强北商圈甚至3公里内分布有5个确诊患者停留点。

奢侈品消费低迷，高档mall很“受伤”

从不同档次购物中心客流波动情况来看：高档购物中心客流波动幅度最大。疫情期间，人们被困家中，对奢侈品的消费意欲低迷，高档购物中心客流量受冲击程度较大。

3-5万㎡小体量mall保障居民基本生活，客流波动幅度较小

从不同档次购物中心客流波动情况来看：3-5万㎡体量的购物中心客流波动幅度最小。这类小体量购物中心主要辐射周边居民，为居民提供日常生活所需的商品和服务，客流受疫情影响相对较小。

开业3年内新mall客流波动幅度大

从不同开业年限购物中心客流波动情况来看，开业3年内的购物中心客流波动幅度大。在疫情早期，全国年轻人相比中老年人更重视防疫，“宅家”成为年轻人的“新时尚”，顺应新消费趋势、打造“新潮流地标”、汇聚年轻客群的新开业购物中心客流下降幅度大。