大又商业江圣捷：疫情之后，“三无”商业将崛起！

作为在商业地产领域深耕近20年的资深人士，并经历过“非典”时期零售商业，江圣捷预测，实体商业真正要到9月份才会重新恢复到新冠肺炎疫情爆发之前的水平。

江圣捷曾任益田商业集团副总裁、泰禾集团招商中心总经理，先后参与开发运营了福州东二环泰禾广场、深圳KK MALL等多个商业项目，随后创立了专注于商业空间运营的“大又商业”。

在江圣捷看来，此次新冠肺炎疫情对实体商业的影响与“非典”时期相比“有过之而无不及”。他认为，当疫情得到有效控制后，消费者的低频次消费模式会维持一段时间，预估实体商业真正要到9月份才会重新恢复到新冠肺炎爆发之前的水平。反之，无接触的无感支付、无人服务、无人商店等行业将会得到大力发展，减少人与人的接触，快捷的购物体验越来越受欢迎。

“从短期来看，商业地产行业经历过此次抗击疫情的行动后，会更加注重商业体的消杀防护工作，同时，建议商场进行适当的硬件改造，尤其是在新风系统、过滤系统等硬件。”

从长远来看，江圣捷认为，商业地产行业需要升级卫生要求和标准，投入更多资源确保消费者有一个好的安全的购物环境；并呼吁行业建立一套对突发疫情的反应机制，根据危害的不同级别，启动不同的对应措施，做到不慌乱，有效果。

记者：新冠肺炎疫情疫情对实体商业带来怎样的影响？与“非典”时期有何不同？ 

江圣捷：此次新冠肺炎疫情对实体商业影响非常大。

首当其冲的便是餐饮行业，这是致命的打击。一方面由于此次新冠肺炎来源是乱吃野味，无形当中，大家对外出就餐有了天然抵触，且人群聚集容易感染，政府于一开始便对餐饮业态进行限制。另一方面，则是很多餐饮品牌都在年前储备了大量货品食材，结果年夜饭、聚餐等全部取消，食材基本无用了，从目前来看，2月份也基本泡汤。无任何业绩的同时人工成本照常支出，后续情况如何目前仍无法判断，若疫情再持续2个月以上，相当一部分的小餐饮企业要倒闭。

其次是旅游业，疫情的发展对酒店、交通、餐饮、门票等收入影响也是致命的。
再尔就是影院、KTV、酒吧等人流密集的休闲娱乐业态，比如此次贺岁大片《囧妈》直接上线免费播放了，玩法全变了，直接越过影院线上直播了。其它影响也在陆续显现，可以说此次疫情对社会造成的是全面的影响。

与“非典”有很大不同，这次病毒传播性更强，“非典”疫情主要时间为2002年12月到2003年4月，当时我在深圳筹备新项目开业，“非典”在内地造成的影响还未有2008年金融风暴影响大。

而此次疫情是在中国中心城市武汉爆发，且没有在最佳时间控制住，返乡过年致使500万人从武汉向全国迅速扩散，因此为了有效地控制疫情扩散，导致政府直接停止人流密集的活动。

如今已进入2月份，还未看到疫情有完全扭转的迹象。行业整体信心不足，这对今年筹备开业的项目会产生很大影响。

记者：当时“非典”您所在的企业是如何应对的？

江圣捷：2003年初应对“非典”，我们主要是加强病毒的消杀，对人群接触密集的电梯、洗手间等按小时来消毒，阻断传播，大家戴口罩防护，没有进一步的升级安全级别。其次，我们尽量电话、邮件沟通工作，但是没有像现在这么发达的互联网。

记者：当下针对“新型冠状病毒感染肺炎疫情”，大又商业旗下运营项目采取了怎样的措施？

江圣捷：首先，各大项目缩短了营业时间，从1月25日到2月9日，营业时间缩短到10：00-18：00，除了超市等民生保障商户开业之外，其余闭店等待通知，开业率在30%左右。

其次，做好商场消毒，购买了酒精、消毒液，每天至少两次消毒，员工全部佩戴口罩，且提醒购物顾客必须佩戴口罩。由于现在口罩物资紧张，为确保一线工作人员安全，我们通过各种渠道采购；再者，尽量在家办公，移动办公，配合这段非常时期，做好自己，就是保护大家。

记者：本次疫情对贵公司旗下的商场客流、销售额影响情况如何？

江圣捷：目前基本属于半停业状态，仍在营业的两个项目，开业率只有30%左右，一个商场近200家客户，目前分别只有30多家客户在经营，包括超市、药店、便利店等，餐饮基本全部关闭，开业的以外卖为主，每天客流、车流降到只有原来10%不到。近期是潜伏发病的高峰期，所在城市各小区更加收紧人员活动，每两天只能允许一家一人外出购买日用品，其余都不能外出，除了超市销售表现好之外，其余都不行。因为无人消费，有的商家开业后又申请闭店。整体情况需等2月10日正式开工后，再观察。

记者：除了客流与销售额，您认为疫情对购物中心还会产生哪些长远影响？

江圣捷：此次肺炎对整个国家影响都是非常深远的。我觉得对购物中心而言，主要在以下几方面产生影响：

● 一是所有商场消杀将大大加强，成为日常工作标准，未来商场肯定要投入更多资源，确保公共卫生，保障消费者的购物安全；

● 二是项目在设计或改造的源头就要做好新风系统、空调系统、采光以及PM2.5过滤设备等，尤其是封闭的盒子，尽量做到与室外无差异；

● 三是商场将增强购物体验，增加与顾客的线下互动，提高顾客的粘性；

● 四是开放式街区、夜色经济将迎来新的发展，购物安全性比室内高，像大又旗下南宁盛天地、深圳侨城一号都是街区商业；

● 五是无接触的无感支付、无人服务、无人商店将得到大力发展，减少人与人的接触，快捷的购物体验越来越受欢迎。

记者：您预测此次疫情对商业的影响会持续到什么时候？

江圣捷：我认为将持续到5月份，6月之后缓解，之后大家会比较小心，仍是会尽量减少外出消费的频次，预估实体商业真正要到9月份才会重新恢复到新冠肺炎疫情爆发之前的水平。

记者：此次疫情后，商业地产行业要怎么进行恢复和发展？

江圣捷：首先，要面对现实，先做好防护和消杀工作，确保疫情不扩散，给大家一个安全放心的购物环境。

其次，建议商场，尤其是封闭的商场要进行适当的硬件改造，加强新风系统，增加过滤系统、优化排油烟系统等，让卖场空气更清新，体验更好。

再者，同商家一起，特别是餐饮商户，多做外卖，作为甲方或业主方，我们主动给商家减免租金，至少在2-4月期间，大家能共同扛过去。

最后，还是要不断优化我们自己的品牌组合、提高服务质量，加强同消费者互动，让利消费者，逐步引导，重回线下实体消费。

记者：针对此次疫情的影响，您认为政府出台什么政策比较有效？

江圣捷：截至目前，我已经看到不少地方政府都出台了支持实体商业的措施，比如保障贷款额度不低于2019年、贷款利率下浮10%、国有物业业主主动减租2个月、延缓缴纳社保等都非常接地气。
但这些相关政策毕竟是短期行为，我认为政府还是要多出台长久的优惠政策，特别是对提供大量就业和税收的商业企业。

记者：这次突发危机给商业地产行业的警示是什么？平时应该如何增强抗风险能力？

江圣捷：我认为给商业地产行业的警示就是要升级卫生要求和标准，投入更多资源确保消费者有一个好的购物环境。其次，在疫情发生后，行业及企业要有一整套对应的反应机制，根据危害的不同级别，启动不同的对应措施，做到不慌乱，有效果。平时就要像面对火灾一样，商场要有准备，加强演练，真正危害到来时，可以立即上手使用。