雅戈尔退地引发楼市地震 不惜天价割肉或为断臂求生

雅戈尔御西湖实景。

      6月20日晚，雅戈尔发布公告，称成功退掉杭州申花地块。几乎是在同一时间，杭州市国土资源局对外证实了这一消息，坊间盛传长达两年之久的雅戈尔退地，终于成为现实。

　　连日来，雅戈尔退地事件在杭州楼市持续发酵，在外界看来并不差钱的雅戈尔，为何不惜割肉4.8亿元而坚持退地？雅戈尔退地真相，成为近日业内热议的话题。

　　公司解释“冠冕堂皇”

　　2010年11月，雅戈尔在申花拿下两宗土地，总价高达24.21亿元。退地前，雅戈尔已支付土地款总价的20%，也就是4.842亿元的保证金。一旦退地，保证金将被政府根据合同予以没收。因此，雅戈尔退地创下了杭州市有史以来最高的退地违约金纪录。

　　对于此次退地，雅戈尔在公告中作出如下解释：2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需关系发生了较大变化，综合权衡后，终止开发申花地块有助于最大限度地保护股东利益及公司权益，公司拟授权杭州置业管理层与杭州市国土资源局协商解除该《出让合同》，不再继续开发申花地块。

　　杭州市国土资源局在一份对这一事件的说明中称，因雅戈尔公司未按土地出让合同约定履行，根据国家、省、市有关规定和土地出让合同相关约定，报经市政府同意后，将依法依约解除相关合同。

　　事实上，按照杭州市规定，土地出让一年之内开发商须缴纳全部土地出让金。雅戈尔拿地的时间是在2010年11月，早已超过了一年时限。从这一时间看来，雅戈尔与杭州市国土资源局之间就退地一事，进行过较长时间的博弈。

　　地价已经缩水20%以上

　　雅戈尔为何宁可选择割肉，也要把地退掉？这是一个令人纳闷的问题。一般情况下，如果是无力继续开发，更多的是引入合作者，或者开拓融资渠道。退地，则意味着4.842亿元定金打水漂，再无翻身的可能。

　　事实上，考虑到地价缩水因素，雅戈尔退地完全符合经济逻辑。雅戈尔拿地的2010年11月，正值杭州楼市的巅峰，地价一浪高过一浪。雅戈尔申花两宗土地，其中一宗折合楼面价 18114元/平方米，成为申花新地王。随后楼市迎来“史上最严厉调控”，高歌猛进的地价一路走低，甚至出现了频频流拍现象。即便到了楼市略有回暖的2012年8月，天阳申花拿地，折合楼面价仅12028万元/平方米。有业内人士分析，雅戈尔申花地块楼面价目前的估值也就1.3-1.4万元/平方米，缩水幅度达到20%以上。

　　如果已经交清全部的土地出让金，那么雅戈尔还可以考虑引入战略合作伙伴共同开发。但是在只支付20%土地款的情况下，即便雅戈尔大抛绣球，显然也不会有开发商愿意接住。雅戈尔地块虽然在申花具有一定的稀缺性，但是还不至于对开发商会有如此大的吸引力。对雅戈尔而言，无论是转让还是引入合作伙伴，都是一厢情愿之事。

　　继续开发或是死路一条

　　当然，对资金实力还算充裕的雅戈尔而言，还可以选择继续开发，等待完全解套的这一天。但这是一条赌博之路，很有可能会让雅戈尔陷入泥淖。

　　双赢机构总经理章惠芳认为，根据雅戈尔拿地成本以及财务成本来核算，如果继续开发的话，要实现盈利几无可能。从2011年至今，申花板块的房价跟随大势，也出现了较大的起伏。2012年3月申花板块的房价曾跌入低谷，绅华府起价曾一度低于1.6万元/平方米，已经跌破雅戈尔的拿地成本。当然从2012年5月以后申花板块的房价一路走高，已攀升至目前的2.5万元/平方米的均价。但即便是这个价格，离雅戈尔盈利的目标还很远。根据章惠芳的测算，房价至少要到3万元，雅戈尔才能保本。“地价这么高，而且时间已经拖了这么久，雅戈尔的综合开发成本已经远远高出其他楼盘。我觉得，雅戈尔可能连自己都看不到盈利的希望了。”她说。

　　事实上，雅戈尔在杭州也曾有过咸鱼翻生的经历。2007年7月，雅戈尔拿下杭商院地块，也就是后来的御西湖，楼面价高达15712元/平方米。随后因为市场形势的变化，御西湖一度“被套”。不过，这种局面很快得以扭转，御西湖冲高回落之后目前的售价5万元/平方米，成为成功解套的典范。

　　只不过，这次就连雅戈尔自己都没有信心。雅戈尔公告称，退地是为实现对股东权益及公司利益保护的最大化，监事会全票通过了退地决议。事实上股东十分清楚，继续开发意味着还需要投入数十亿元资金，而其投资回报极有可能是零甚至是负数，与其如此倒不如一次性割肉。毕竟，雅戈尔御西湖顺利解套，那是因为楼市还处于黄金期，而今后几年楼市走向如何，多少有些扑朔迷离。

　　断臂求生显无奈之举

　　若继续开发，雅戈尔申花项目总投资额将高达三四十亿元甚至更高，在外人看来天价的退地损失，只相当于一年的利息。股东果断决定中止开发，这笔账早已算过多遍。这与去年11月拱宸桥地块被政府收回不同的是，拱宸桥地块是因为开发商无力缴纳土地出让金，而雅戈尔却是因为看不到盈利希望主动退地。

　　虽然最近两年利润大幅下滑，但是雅戈尔去年仍实现净利润17.63亿元，显然并不那么差钱。作为一家以服装为主业的知名企业，假借银行信贷或者其他融资平台，缴清申花土地出让金尾款并非难事。但是，一旦在申花项目上投入三四十亿元之巨，几年之内不能解套的话，这将成为雅戈尔的一个沉重包袱。雅戈尔2012年的利润较2011年大幅下滑34%，很大原因是受房地产市场波动的牵累。

　　雅戈尔退地，对自身企业形象产生了不良的负面影响这也被外界视为其退出杭州房地产市场的重要信号。不过对于企业而言，考量经济利益这其实是应有的立场。如果过多地顾虑所谓企业形象和面子，硬着头皮继续开发，最终被套甚至拖累整个公司，这并非就是对社会负责任的表现。换而言之，断臂求生亦是无奈之举。

　　退地事件影响土地市场

　　雅戈尔退地，将对杭州楼市产生深远影响。不知是否因为受到雅戈尔退地事件的影响，6月25日的土地出让会，大多数开发商拿地非常克制，没有诞生新的“地王”。而前几个月，几乎每一场土地出让会都有新“地王”呱呱落地。

　　6月25日主城区共有5宗土地出让，除了钱江新城南星单元地块溢价率高达43%之外，其余地块溢价率均不到1%，接近底价成交。先前最被看好的一宗三堡单元地块，楼面起价18684元/平方米，依据上月土地市场行情推测，成交价突破20000元/平方米可能性非常大，可最终成交楼面价仅18723元/平方米。

　　事实上，只要拿到土地就能赚到钱，楼市的这种黄金期已经过去。杭州楼市迄今仍有为数不少的高地价项目，为了谋求解套而苦苦挣扎。即便最终解了套，算上这几年的财务成本以及失去的机会成本(没有更多的资金投入到其他项目)，失去的远比得到的多。

　　现在的土地市场，除了资金实力雄厚的央企，大多数开发商都会对高价地敬而远之。在他们看来，雅戈尔就是一个活生生的例子，高价地的沉重代价。