雅戈尔2013库存如何消化？地王项目遇大考

       临近年末，雅戈尔在上海的“长风地王”项目也将迎来大考。在上海、杭州、宁波、苏州等地，雅戈尔在近几年内积极拿地，屡屡创下各种“地王”。然而随着这些地王建成项目进入销售阶段，高成本让定价变得困难。

      雅戈尔近年来的年报数据显示，企业库存一直保持高位。由于今年全年楼市调控政策一直紧绷，房地产销售受到重重阻力。拉动销售、回笼资金的任务压在了春节之后。 

      多个地王陷入尴尬

      虽然已近年末，雅戈尔对“长风8号”的营销力度不减。雅戈尔这一项目的地块曾创下长风这一区域的“单价地王”。

      2010年9月底，雅戈尔以19.58亿元拿下长风8号东地块，折合楼板价高达2.6万元/平方米。而与之同处长风的一个地块被实力雄厚的央企中海拿下，70亿的总价创下了总价地王，折合楼板价约2.2万元/平方米。

      今年5月，中海开发的紫御豪庭先行开盘销售，6月份夺得上海楼市销售冠军。当时该楼盘的售价为3.8万元/平方米，业内评论认为这一价格已经贴近成本。

      但就是这一售价将雅戈尔逼入困境。一位房地产业内人士向记者分析到，以雅戈尔的拿地价格，综合各种成本，售价必须在4万元/平方米以上才有可能保本。雅戈尔在价格上很难与中海竞争。

      长风8号售楼处工作人员向记者透露，预计在12月底开放样板房，房型从92平方米到330平方米不等。楼盘正式开盘将在春节之后。而关于最为敏感的价格问题，售楼人员透露：“均价在4.5万元/平方米左右，预计开盘之初有一些优惠措施。”而紧临的中海紫御豪庭的售楼人员则向记者透露，剩余的楼盘售价在3.8~4.8万元/平方米这一范围，视楼层、位置而定。

      面对中海的价格优势，长风8号售楼人员给出的解释是，小区园林景观更胜一筹。

      中国房地产信息集团分析师薛建雄向记者表示，4.5万元/平方米的定价能保证雅戈尔一定的利润空间，然而难题在于，这样的价格很难让消费者接受，很可能“卖不动”。开发商或许会视情况在开盘后推出打折、优惠等措施来促销，进一步压缩利润空间。

      上海一位房地产开发商告诉记者，从2007年到2010年，雅戈尔采取的是比较激进的策略，在长三角各地不断以高价拿地，如今都渐渐进入了销售期。长风8号项目意味着雅戈尔在上海的落子和布局，对公司有着战略意义。从前期至今，雅戈尔已经投入不菲，对这一项目的推动将不遗余力。 

      雅戈尔置业成立于1992年，在地产界已颇为资深。薛建雄认为，雅戈尔在其“大本营”宁波当地的地产产品都做得不错。但与上海的“长风8号”类似，雅戈尔在杭州等地遇到了同样的困境，几年前以高于竞争对手的价格拿地后，却很难在现在的市场价下盈利。

      在杭州，2007年7月，雅戈尔以14.76亿元的高价竞得杭州商学院地块，创造了当年杭州地王，折合楼板价高达1.6万元/平方米，之后雅戈尔将其开发为“御西湖”项目。除此之外还有西溪晴雪等项目。根据公司2011年报，西溪晴雪的预售比例为15.38%，而御西湖的销售率为48.59%，考虑到这两个项目均已开盘较长时间，这个销售业绩并不理想。

      此外，雅戈尔2010年在杭州申花板块拿下的两幅地块楼板价均在1.8万元/平方米左右。而同在该板块的竞争对手项目不断降价，如今有的楼盘已跌至1.7万元以下。这让雅戈尔同样面临着难以定价，面粉贵过面包的窘境。

      高库存压力大

      在雅戈尔房地产业务面临调控等多重压力的情况下，雅戈尔集团董事长李如成曾在今年7月的投资者沟通会上做出承诺，公司将重新回归到服装主业上来。但人们的视线越来越多的关注集中在雅戈尔的资金上。特别是房地产业务带来的高库存，近几年来一直未能等到缓解。

      根据雅戈尔发布的财报，2010年、2011年，雅戈尔的库存总量为187.27亿元以及233.07亿元。截至2012年9月底，库存增长到了239.53亿元。其中绝大部分是由房地产业业务带来的。

      上述房地产业内人士表示，许多2010年年初以前争拿地王的房企都对眼下的局面应对乏术。一些大型房企实力雄厚尚能支撑，项目少的小型房企就感到非常难熬。

      12月25日，住建部召开2013年全国住房城乡建设工作会议，住建部部长姜伟新表示，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。调控基调未变，但许多开发商仍将希望寄托在2013年，认为真实存在的购房需求被调控压抑了许久，2013年有望转化为成交量。

      薛建雄认为，雅戈尔选择将长风8号开盘定在春节之后，也就是寄希望于楼市行情的好转。房地产业内对2013年持乐观态度较多，春节后开盘，雅戈尔才有可能以4.5万元/平方米的价格卖出楼盘。以雅戈尔目前的状况看，资金链坚持到春节之后并不困难，可以期待春节楼市回暖后再大举回笼资金。

      而中房数据研究院执行院长陈晟向记者表示，雅戈尔目前需要明确的是战略选择的问题，是做强其服装主业还是全面转向房地产，房地产行业利润相对较高，但风险很大。在资产负债率方面，许多大型房企曾出现过高达100%以上的资产负债率，但最后都通过有效的措施度过了危机。通常认为，房地产企业60%~70%的资产负债率是比较稳健和安全的。以今年的行情，雅戈尔不在年内推盘的策略是合理的，业内普遍预期春节之后楼市有可能会回暖，届时房价向上，销售也会顺利一些。

      此前在雅戈尔的股东大会上，公司高层曾表示，目前的资产负债率73%并无风险，公司未来的目标是把资产负债率降低到60%。记者就雅戈尔房地产业务发展和资金情况致电雅戈尔董秘刘新宇，但她以外出为由未接受记者采访。雅戈尔负责宣传、房地产业务的部门电话一直无人接听。